Der Vermieter ist für die Heizung verantwortlich

Regelmäßig ist laut Mietvertrag der Vermieter für das Heizen der Wohnung verantwortlich. Er muss nach der Heizkostenverordnung abrechnen. Das bedeutet, zwischen 50 und 70 Prozent der Kosten müssen verbrauchsabhängig verteilt werden Heizkosten. Allerdings kann der Vermieter anstelle der Brennstoffkosten die Kosten der Wärmelieferung des Fernheizwerks (Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis) in Rechnung stellen.




Hinzu kommen die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlage. Hier dürfte aber im Wesentlichen nur Betriebsstrom für die Umwälzpumpe anfallen, die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz entfallen z. B., weil »der Schornstein nicht mehr raucht«. Ob Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlih der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes angefallen sind, wird man besonders kritisch prüfen, da im Haus lediglich ein so genannter Wärmetauscher vorhanden ist.

Häufig ist der Fernwärmetarif so ausgestaltet, dass er auch die Kosten der Hausstation einschließt. Dann muss der Vermieter den darin enthaltenenAnteil für die Herstellung,Abschreibung und Reparatur der Hausanlage herausrechnen. Hält er sich nicht daran, muss der Mieter den vom Vermieter in Rechnung gestellten Fernwärmepreis nicht bezahlen (LG Gera WuM 2000, 681).

Hat der Vermieter die Heizungsanlage bislang selbst betrieben, darf er auf Fernwärme nur umstellen, wenn laut Mietvertrag auch die Umlage der Fernwärmekosten vereinbart ist. Dazu genügt ein Verweis im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung, bei älteren Mietverträgen auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (a) Welche Betriebskosten muss der Mieter übernehmen?). Es reicht aus, dass die Zweite Berechnungsverordnung die Umlage von Fernwärmekosten vorsah, als der Mietvertrag abgeschlossen wurde (BGH WuM 2007, 571). Auch ohne Vereinbarung im Mietvertrag muss aber eine Umstellung zulässig sein, wenn die Gemeinde die Fernwärmeversorgung zwingend vorschreibt (Anschluss- und Benutzungszwang).


Der Mieter schließt direkt mit dem Fernwärmelieferanten ab

Häufig muss der Mieter selbst mit dem Fernwärmewerk einen »Wärmelieferungsvertrag« schließen. Rechtlich gesehen handelt es sich hierbei um einen Kaufvertrag. Für die Abrechnung der l HEIZKOSTEN, insbesondere was das Verhältnis zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Heizkostenanteilen angeht, gilt die Heizkostenverordnung (Ausnahme: Der Verbrauch an Wärme wird ausschließlich beim Mieter über einen Wärmezähler gemessen). Darüber hinaus ist aber eine Reihe von Bestimmungen der AVBFernwärmeV, den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Fernwärmeversorgungsunternehmen, zu berücksichtigen:

— Einwendungen des Kunden (Mieters) gegen Rechnung und Abschlagsberechnungen des Fernwärmeversorgungsunternehmens berechtigen ihn nur dann zum Zahlungsaufschub und zur Zahlungsverweigerung, wenn die Rechnung auf »offensichtlichen« Fehlern beruht. Ansonsten muss der Kunde, der glaubt, eine fehlerhafte Rechnung erhalten zu haben, erst bezahlen, dann klagen und den überbezahlten Betrag zurückfordern.

— Ein offensichtlicher Fehler liegt vor, wenn die Rechnung auf den ersten Blick Fehler erkennen lässt, wenn kein vernünftiger Zweifel über die Fehlerhaftigkeit möglich ist und wenn dieser Fehler zu einer Benachteiligung des Kunden geführt hat. Das OLG Hamm (NJW-RR 91, 1209) ging davon aus, dass kein offensichtlicher Fehler vorliegt, obwohl die Verbrauchswerte von einem Jahr zum anderen um das Dreifache gestiegen waren, weil die Umstände für diesen Verbrauchsanstieg ungeklärt seien. Sie könnten sowohl im Verantwortungsbereich des Kunden als auch im Verantwortungsbereich des Unternehmens liegen.

— Liegt ein »offensichtlicher Fehler« vor, muss das Recht zur Zahlungsverweigerung innerhalb von 2 Jahren nach Zugang der Rechnung geltend gemacht werden (OLG Hamburg WuM 91, 431).

— Est die Abrechnung fehlerhaft, weil die Wärmezähler für die einzelnen Wohnungen vertauscht worden sind, besteht kein Ausgleichsanspruch gegenüber dem bevorteilten Nachbarn (LG Hagen WuM 91, 499). Ersatzansprüche sind gegen das Versorgungsunternehmen zu richten. Diese Ansprüche können aber nur für die letzte Abrechnungsperiode und längstens für 2 Jahre geltend gemacht werden. Hierzu gibt es eine Ausnahme. Wenn bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt die Fehlschaltung der Zähler schon bei der Montage hätte entdeckt werden können bzw. eine Überprüfung der Zähler jahrelang pflichtwidrig unterlassen wurde, gilt die 2-Jahresfrist nicht (BGH WuM 91, 670).

— Auch wenn der Kunde 12 Jahre lang keine Abrechnung erhalten hat, ist der Anspruch des Unternehmens weder verjährt noch verwirkt. Die Verjährung setzt voraus, dass überhaupt eine Rechnung erstellt worden ist. Und eine »I VERWIRKUNG verneinte das Landgericht Frankfurt (RdE 93, 122) mit der Begründung, dass kein Kunde annehmen könne, er werde jahrelang umsonst von einem Unternehmen beliefert. Für den Kunden müsse klar sein, dass hier Fehler im technisch-organisatorischen Bereich vorliegen.

Preisänderungen

Die Wärmelieferungsverträge enthalten Preisänderungsklauseln, mit denen die Preise veränderten Umständen angepasst werden können. Diese Klauseln stellen Preiserhöhungen nicht in das Belieben der Wärmelieferanten. Entscheidend ist vielmehr, ausgehend von Basiszahlen, die tatsächliche Kostensteigerung.
Feuchtigkeit in der Wohnung.

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